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一起涉土地糾紛背后的法理分析
作者:張開義 范緯  發布時間:2018-12-07 14:49:23 打印 字號: | |

案情簡介

2007年農歷臘月23日,被告齊某找到時任原告李某居住地村委干部馬某、李某、王某三人,邀請三人作為中證人到原告家中商量購買原告房屋事宜,當時原告李某一家四口(李某夫妻、李某兒子及兒媳)均在家中,雙方經協商簽訂了買賣房屋協議。協議中約定了房屋四界、價格、旱地轉讓事項、付款方式等相關事宜。賣方簽字有原告及其兒媳,買方簽字為被告齊某,中證人分別在協議上簽字。次日齊某交清了70000元買房款(根據當時市價,此價格包含原告所使用的土地),原告李某給其指明旱地的地址及四界,并將宅基地登記表及房屋鑰匙交給被告,被告隨后即搬入了所購的房屋居住至今,并耕種著原告指定的旱地?,F原告李某起訴至法院,稱協議上沒有妻子簽字,且協議內容是賣房不賣地,請求確認買賣協議無效。

案情分析

本案所涉爭議焦點為買賣協議是否有效,分為兩部分:1、在只有夫妻一方簽字的情況下出賣共有房屋如何認定協議效力;2、土地流轉程序是否合法有效。

法官論理

關于第一部分,被告與中證人在原告李某家中與其簽訂買賣房屋協議,簽訂協議時原告一家四口均在場,其妻子明知雙方在簽訂買賣房屋協議但未提出明確的反對意見,依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的司法解釋(一)》第十七條第一款(二)項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”之規定,在原告妻子在場未明確表示反對的情況下,由李某在協議上簽字,被告齊某有理由相信原告妻子同意李某的意見,故原告提出此份協議侵害原告妻子合法權益的主張,應不予支持。

關于第二部分,當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實,有責任提供證據,原告提出買賣協議中不包含土地流轉內容,70000元僅為被告購買原告房屋的價款,請求法院確認該協議關于土地流轉內容無效的訴訟請求,因無證據證明,且與當地交易習慣、當時的房屋買賣及土地流轉價格不符,應不予支持。原告提出該土地流轉未辦理登記手續,主張土地流轉部分無效,因《中華人民共和國農村土地承包法》第三十二條規定:“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。”被告購買原告房屋時有村、組干部參加,且經村集體經濟組織同意原房屋買賣、土地流轉,故原、被告雙方簽訂的《買賣房屋協議》并不違反法律禁止性規定?!?span lang="EN-US">最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定:“承包方依法采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉土地承包經營權,發包方僅以該土地承包經營權流轉合同未報其備案為由,請求確認合同無效的,不予支持。”上述規定明確流轉備案并非土地承包合同有效的必備要件,原、被告所簽訂協議亦不符合《合同法》第五十二條規定的合同無效的情形,故該《買賣房屋協議》合法有效,對原告的主張應不予支持。

 

法官寄語:依法成立的合同受法律保護,當事人應依照合同的約定全面履行自己的義務。在實踐中,有大量因訂立合同時條款不夠明確具體,語意容易產生歧義引起的合同糾紛,在訂立合同時,需要多一份耐心和仔細,提前了解一些合同相關的法律條文,前期準備工作做到位,會避免很多問題的發生。

責任編輯:李嘉
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